敷金とは、
不動産の賃貸借において、
賃借人が賃料を支払わない場合や、不動産を毀損した場合の
損害賠償義務の担保ととして、賃貸人に預け入れられるものです。

保証金とは、本来、
不動産の建築資金に充当される「金融」的な意味合いが強く、
つまり、「金銭消費貸借」と位置づけられるものです。
しかし、「保証金」と称されていても、内容は敷金と同じように扱われている
場合も多いでしょう。

敷金も保証金も、契約終了時には全額返してもらえるのが原則です。
未払賃料などがある場合は、その分差し引かれます。

ただし、敷引（しきびき）と言って、一部（全部のこともあります）が
当然に差し引かれるという特約が設けられている場合が多く、
この敷引特約の有効性については、近時、
たくさんの訴訟の中で争われています。