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建物の賃貸借契約の更新時に、
更新料を請求する内容の条項を無効とする下級審での判決が複数回出ています。
敷金や保証金と違って、返還する義務がないとされているもので、
法律に明記されているものではありません。
“更新料”と言っても、
個別のケースで意味合いの違いがあり得るでしょうし、
短いスパンで更新時期がやってくる建物賃貸と、
長期が前提の土地賃貸とはまた性質が異なるように思いますし・・・
最高裁判決が待たれます。
消費者契約法による無効を主張し、
賃貸借契約時に支払った更新料などの返金を求めた訴訟で、
返金を認めない判断がなされました。
更新料は法律に定めるものではないので、
当事者間の合意（特約）が必要です。
他方、消費者契約法には、
消費者の利益を一方的に害するものは無効とする条文があり、
更新料を定める契約（特約）が有効か無効かも、
個々の契約の具体的な事情のもとで判断されます。
一般的には、更新料に関する特約が存在し、
更新料は賃料と契約期間に照らして過大でなければ
有効性が認められる方向にあると捉えています。
本判決でも同様の判断がなされたようですが、
控訴審の判断も興味のあるところです。
賃貸物件の解約に伴う原状回復の問題は紛争が生じがちです。
「原状回復にかかるガイドライン」（国土交通省住宅局）を基準に検討します。
このガイドラインでは、よく問題となる、床・壁・建具・鍵などの
取り換え費用について、賃借人・賃貸人のどちらがどの程度
負担するかについて指摘されています。
・・・最後は、ケースバイケースの判断をせざるを得ないのでしょうね。
税金の増加、土地や建物の価格の上昇、近隣相場と比較して、
不相当となったなど、事情が変わったという場合は、
地代や家賃の増額を求めることができます。
事情の変更があったかどうかはこれらを総合的に考慮して
判断されます。
賃料増額の申し入れについて、賃借人が応じればそれで解決しますが、
賃借人が応じない場合は、賃料増額調停を申し立てて、
そこで話し合いをします。
調停でも話し合いがつかなければ、裁判を起こすことになります。
事情の変更があったのかどうかの判断には、
不動産鑑定士による鑑定が重視されます。
正当な賃料が定まるまでは、
賃借人は相当と認める賃料を支払えばよいのですが、
増額を認める裁判が確定したときは、増額分を清算することになり、
加えて年１割の利息を支払うこととされています。
高齢化社会では、高齢者の住宅確保も課題となりますが、
高齢者向け賃貸借契約として、以下のようなものがあります。
終身建物賃貸借契約は、
賃借人の終身にわたって賃貸する内容の契約で、
死亡したときに終了しますから、借地借家法の特則になります。
これに借地借家法上の定期借家契約を合わせた
期間付死亡時終了建物賃貸契約もあります。
これは、一定の期間を定めて、その期間が満了するか、
あるいは賃借人が死亡すれば、賃貸借が終了する内容のものです。
これらの契約では更新や契約の承継がないということになるのですが、
同居者（配偶者や６０歳以上の親族）が、
死亡の事実を知ったときから１ヵ月以内に申し出たときは、
同一条件の賃貸借契約を締結することができるようにして、
同居人の保護をはかっています
（ただし、この間に、期間付死亡時終了建物賃貸契約の期間が満了した場合は
できません）。
いずれの契約も、公正証書などの書面の作成が必須ですし、
この事業を行う前提として、都道府県知事の認可が必要です。
敷金は、借主の一切の債務（賃料支払い義務その他の債務）を
担保する目的で、貸主に交付される金銭です。
賃貸借契約が終了し、借主が賃借物を返還したときに、
その借主に賃料の不払いなどの債務不履行があれば、それを差し引いた残額を
返還する約定のものです（債務不履行があれば、残額全額を返還します）。
仮に「保証金」という名称が使用されていても、
その金銭が交付された目的が上記と同じであれば
敷金としての性質を有していると判断されます。
これに対し、敷金とは別に賃料と比べて高額な保証金が授受され、
建物の建設協力金的な性質を有する場合には、
貸主・借主間の金銭消費貸借の性質を有すると考えられます。
この保証金の返還は、長期分割弁済とされたり、
据え置き期間を10年～20年と定めることが多いです。
このため、賃貸借契約が中途で解約された場合の
保証金返還方法については紛争が生じることがあります。
つまり、借主としては、契約が終了したのだからすぐにでも返してほしい、
貸主としては、賃貸借契約が長期にわたることを予定していたのだから、
すぐに返してほしいと言われても困る、というものです。
このような紛争を回避すべく、中途解約の場面を想定した
保証金の返還義務に関する条項を契約書に盛り込んでおく必要があります。
定期借家契約の期間が満了した際、再契約せずに、
そのまま家賃をもらい続けている場合は、どのような契約関係になるでしょうか。
定期借家契約においては、
賃貸人から賃借人へ、「終了の通知」をしなければ、
賃貸人は「契約の終了」を対抗することはできません。
この通知は、契約期間が１年未満の場合は必要ありませんが、
契約期間が１年以上の場合は
期間満了の１年前から６か月前までの間に行うことが必要です。
ただし、この期間経過後に通知した場合には、
その通知の日から６か月間は
賃借人は建物を引き続き使用することができるとされています。
しかし、その後は、再契約が整わなければ、
賃借人は建物から退去しなければなりません。
なお、この通知に、「再契約の意思があること」を明記するなどして、
賃貸人側から再契約を促すことも考えられますし、
双方の合意があれば、もちろん、賃貸借を継続することができます。
ただし、定期借家契約はいったん終了しますので、
その後の契約を定期借家契約として成立させるためには、
全く新しく定期借家契約を締結するのと同じように
書面を整え、説明を行うことが必要です。
定期借家には、更新という概念がないからです。
では、定期借家契約で再契約もせず、賃料をもらい続けている場合、
この契約は、従前からの賃貸借契約なのか、定期借家契約なのか、
どちらの状態にあるのでしょうか。
法律上は、契約期間満了後も、賃貸人から通知を行えば、
その６ヶ月後に契約が終了すると規定されています。
この通知ができる期間について、規定はされていないため、
永久に定期借家契約が継続した状態と考えることも可能です。
しかし、その通知が、２年も３年もたってからなされた場合であっても、
賃貸人が通知さえすれば、賃借人は６ヶ月後には退去しなければならないと
捉えることは、借地借家法の趣旨に照らして、妥当でない場合がありうる、
と考えられます。
そこで、賃借人が、「これからもずっと住み続けたい」と願い、
私が賃借人の代理人だとすれば、
定期借家契約の期間満了後、相当な期間が経過した場合は、
「賃貸人はこの契約が定期借家契約であることを理由として、
契約の終了を主張することは、信義則上できないはずだ」と
主張することになると思います。
この主張が認められた場合、賃貸人が契約を終了させたくなったときは、
従前からの賃貸借契約のルールに従うことになります。
つまり、契約終了に際しては、賃借人保護の観点から「正当な理由」が必要とされ、
結果的に定期借家契約を締結したメリットが失われます。
したがって、今後の賃貸借契約を「定期借家契約」として維持したい場合は、
期間満了の通知を行い、賃借人との間で再契約を手続をとるべきです。
平成12年に始まった定期借家制度。
建物の賃貸借契約は、一度契約すると更新が原則であり、
「正当事由」がないと終了することができません。
これが賃貸人（家主）の負担になってしまうことから、
契約の更新がない建物賃貸借制度として、定期借家制度ができました。
昨日の日経新聞によれば、
オフィスビルでは、定期賃貸借の期間を５年と設定しているものについて
契約の終了時期が来ており、再契約に際して、賃貸人が強気の交渉をしているとのこと。
（つまり、賃料値上げの傾向）
定期借家では、賃貸借期間が満了すると、更新なく終了しますので、
これを継続するには、「再契約」となるわけです。
定期借家契約は、書面でなされることを要します。
再契約の場合も書面を作成しなければ、
従前の（更新拒絶に際し正当事由が必要な）賃貸借契約となりますので、
注意が必要です。
賃貸借契約に伴う敷引特約の有効性については、
ケースによって裁判所の判断も分かれています。
７月２６日、大阪高裁の上告審判決がありました
（１審が簡易裁判所で扱われたため、
堺簡裁→大阪地裁→大阪高裁と移ってきています）
このケースは、月額賃料８万３千円のマンションの賃貸借契約について、
保証金から５０万円（賃料の６ヶ月分超）が差し引かれるというものだったそうです。
二審の大阪地裁は、
敷引特約については有効と認めた上で、
敷引金が賃料の６カ月分以上に及んでおり、本来の趣旨を逸脱していると判断し、
この賃貸借に関する敷引特約を無効と判断しており、
この判断が是認されたことになります。
敷金とは、
不動産の賃貸借において、
賃借人が賃料を支払わない場合や、不動産を毀損した場合の
損害賠償義務の担保ととして、賃貸人に預け入れられるものです。
保証金とは、本来、
不動産の建築資金に充当される「金融」的な意味合いが強く、
つまり、「金銭消費貸借」と位置づけられるものです。
しかし、「保証金」と称されていても、内容は敷金と同じように扱われている
場合も多いでしょう。
敷金も保証金も、契約終了時には全額返してもらえるのが原則です。
未払賃料などがある場合は、その分差し引かれます。
ただし、敷引（しきびき）と言って、一部（全部のこともあります）が
当然に差し引かれるという特約が設けられている場合が多く、
この敷引特約の有効性については、近時、
たくさんの訴訟の中で争われています。
