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不動産売買

不動産の売買は、買主からすれば高額の投資となりますし、売主からすれば重要な財産の処分となります。それぞれの立場からポイントを確認しておきましょう。

売買の流れ

買主側のポイント

1. 物件調査

仲介業者がある場合は、重要事項説明書が交付されます。重要事項説明書はかなりボリュームがありますが、ただ書類の交付を受けるだけでは何の意味もありません。その内容について説明を受け、不明な点を解消しておかなければなりません。

また、仲介業者に任せきりではなく、現地へおもむき、近隣環境も含めて観察することは有意義です。

2. 手付金の支払いと違約金の定め

手付金は、トラブルなく契約が実行されれば代金に充当されるものですが、契約にトラブルが発生したり、契約の実行に至らなかったりした場合のために、２つの機能（意味）を備えています。１つは、契約が成立したことの証拠としての機能、もう１つは、手付金を放棄すれば契約を解除できる機能です。

また、違約金とは、買主・売主のどちらかが義務を履行できなかった場合に、損害が発生するか否かにかかわらず負担させられるものであり、売買代金の２割程度に設定されていることが多いです（宅地建物取引業者が売主となる宅地建物の売買契約においては、「損害賠償額の予定」と「違約金」との合計額は売買代金の2割を超えてはならない、宅地建物取引業法第38条）。

資金調達の見通しが甘いまま契約を締結し、結果的に代金を用意できなかったために、違約金を支払うはめになった事例もあり、慎重な対応が必要です。

売主側のポイント

1. 瑕疵担保責任

「瑕疵担保責任」については注意が必要です。瑕疵担保責任とは、契約で定めた期間中に不具合が発見された場合に、損害賠償や修理の請求などを受けることであり、瑕疵により売買の目的を達成できないような重大なものであった場合には、契約の解除にまで発展します。瑕疵（不具合）が分かっているのであれば、それを告知しておく方が良いのではないでしょうか。

確かに、その瑕疵の分だけ売買代金の値下げ要求はあるかもしれませんが、瑕疵の存在を知りながらそれを隠して売却すると、後から思わぬ責任追及を受ける可能性もあり、リスクが高いと考えます。

最近、環境法制や環境意識の高まりから、土壌に残留する有害物質が問題視されることが多くなりました。売買契約において、「土壌汚染については責任を負わない」という内容が盛り込まれれば、そのような条項があることを前提に売買代金額が決定されます（買主はリスクを考慮して、減額を要求してくるかもしれません）。

ただ、売主に、有害物質が残留しているという認識がない場合にはそのような交渉がなされないこともあります。実際、売買実行後に、有害物質が発見され、売主が損害賠償請求を受ける事例も生じています。

したがって、工場用地などの売買に際しては、「隠れた瑕疵」についての責任追及というリスクについて慎重に対処する必要があります。

2. 権利関係の抹消

売主の所有物件に第三者の権利が設定されている場合には、その抹消を行い、買主に対し完全なる所有権を移転しなければならないとするのが一般的です。

「権利」の代表例は抵当権（根抵当権）です。特に、売買代金額よりも抵当権者等の債権額の方が大きい場合（オーバーローン）は、債権者の同意を得ることが必須であり、同意が得られなければ、売却が実行できません。債権者交渉と売却のための契約手続を同時進行させる場合、つまり、債権者の同意が確実に得られるかどうかが不明の場合には、「本契約は、抵当権者等との抹消合意が得られることにより効力を生じる。抹消合意または許可が得られない場合、本契約は無条件に失効するものとする。」等の特約を盛り込むなどして、リスクを回避しておくべきです。

不動産賃貸借

テナントを借りる際にはどのような点に注意すべきでしょうか。

1. 契約内容の確認

賃貸借について、まずは、契約書のチェック事項を確認しましょう。

保証金・敷金

保証金や敷金は、賃料の不払いや部屋の毀損についての損害賠償の担保となるものです。そのため、本来は、差し引くものがなければ全額返還されることになりますが、「保証金の償却」や「敷引」として、返還の際に一定額が差し引かれることがあります。特に、「保証金の償却」は、契約期間（退去までの期間）に応じて設定されているものなので、予定している賃借期間を踏まえて、合理的かどうかを確認しましょう。

なお、マンションやアパートのような物件については、「敷引は無効である」とする裁判例が多数でていますが、いずれも「消費者契約法に照らして無効」という理由によるものです。つまり、賃借人が「消費者」である場合に限られます。テナントの賃借人は、「消費者」に当たらないため、「敷引は無効」という主張は一般的には認められていません。

原状回復義務

賃借人は、退去時にその物件を「原状に復して」返還しなければなりません（原状回復義務）。回復しなければならない範囲についてトラブルになることがあります。故意・過失によって、壊したり汚したりした部分は当然ながら含まれますが、時間が経つにつれて劣化したもの（経年劣化）は含まれないのが基本的な考え方です。予想外の費用負担が課されないよう、契約書の記載はよく確認しておきましょう。

使用目的・社名の掲示など

通常、契約書では使用目的を限定し、それ以外の態様で使用すると「契約解除事由」に該当することが多いのです。そこで、契約書案に書かれた目的以外に使用するのであれば、事前に契約書への追加・修正を依頼しましょう。

また、この物件を、契約者である法人以外のグループ会社が利用する場合には、ポストやドアにそれら名称を掲げることもあるでしょう。社名の掲示が限定されたり、契約者以外の表示をすることが契約上禁止されていることもあるので、必要があれば、それを許してもらうよう、この点についても、契約書の修正を依頼することになります。

2. 特約の検討

賃貸借契約の場合は、定型的な契約書が用いられていることも多いのですが、借りる側のニーズに応じて、ひな形と違う内容の合意（特約）を定めることは可能です。この場合、全文を作り替える必要はなく、最後に「特約」として列挙しておけばよいのです。